潘悅　制圖

　　9月29日，千億搶籌華夏凱德商業(yè)REIT在上交所上市交易，資金成為國內(nèi)首單由國際資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的頻現(xiàn)消費REITs項目。華夏凱德商業(yè)REIT的市場首批底層資產(chǎn)包括兩座分別位于廣州和長沙核心商圈的購物中心——凱德廣場·云尚和凱德廣場·雨花亭，總建筑面積達(dá)168405平方米，熱捧截至2025年3月31日的消費整體出租率約為96%。該基金擬募集規(guī)模22.9億元，千億搶籌比例配售前累計認(rèn)購資金超3091.7億元，資金公眾投資者與網(wǎng)下投資者的頻現(xiàn)有效認(rèn)購倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

　　9月12日上市的市場中金唯品會奧萊REIT，網(wǎng)下發(fā)售有效擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為531.84億份，熱捧為網(wǎng)下初始發(fā)售份額的消費253.26倍，同時，千億搶籌由于認(rèn)購踴躍，資金該基金提前結(jié)束公眾發(fā)售基金份額的頻現(xiàn)募集，公眾發(fā)售者有效認(rèn)購倍數(shù)為355.51倍，有效認(rèn)購資金達(dá)到1113億元；6月27日上市的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為249.72倍，其公眾投資者有效認(rèn)購基金份額數(shù)量達(dá)到307.51億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量的683.35倍，該產(chǎn)品比例配售前累計認(rèn)購資金超1800億元；易方達(dá)華威市場REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購倍數(shù)為78.72倍，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)為407.04倍。

　　從上市首日表現(xiàn)看，上述四只年內(nèi)上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首日漲幅均超過10%。其中，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、易方達(dá)華威市場REIT均為首日開盤即觸及30%的漲幅上限，且全天封住漲停板。

　　政策東風(fēng)下快速擴(kuò)容

　　自首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2024年3月亮相資本市場以來，這一領(lǐng)域呈現(xiàn)出快速擴(kuò)容態(tài)勢，12只已上市產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模合計為302.58億元。

　　快速擴(kuò)容的背后，離不開政策的持續(xù)引導(dǎo)和推動。

　　2023年3月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確提出拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。一年后的2024年3月12日，華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實物美消費REIT上市。

　　今年以來，政策層面持續(xù)釋放對消費類公募REITs的支持信號。3月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費專項行動方案》提出，支持符合條件的消費、文化旅游等領(lǐng)域項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金；6月，央行等六部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費的指導(dǎo)意見》再度明確，支持符合條件的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金；9月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》，其中提出積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發(fā)行條件”；隨后，商務(wù)部等九部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級的通知》，提出優(yōu)先支持保障基本民生的社區(qū)商業(yè)綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

　　還有更多消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正處于交易所審核階段。深交所公募REITs信息平臺顯示，中航天虹消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金目前處于“已問詢”階段。

　　除了項目新發(fā)，首批消費類公募REITs也進(jìn)入擴(kuò)募通道。2025年上半年，華夏華潤商業(yè)REIT公告，擬擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施蘇州昆山萬象匯項目。7月9日，該REITs再次發(fā)布公告，擴(kuò)大擴(kuò)募范圍，擬購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯項目，目前兩個擴(kuò)募項目均在持續(xù)推進(jìn)。

　　底層資產(chǎn)運營韌性凸顯

　　機(jī)構(gòu)認(rèn)為，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得投資人追捧，離不開國內(nèi)以舊換新等促消費政策催化、擴(kuò)內(nèi)需預(yù)期等有力支撐，更與其底層資產(chǎn)運營良好、低利率環(huán)境下分紅穩(wěn)健密切相關(guān)。

　　2025年上半年，消費類公募REITs展現(xiàn)出運營韌性。華泰證券研究指出，頭部REITs通過頻繁調(diào)鋪，收入持續(xù)保持增長，期內(nèi)同比增速均值約0.4%，運營表現(xiàn)有所分化。受季節(jié)性影響，2025上半年租金單價同比整體略降，出租率保持高位，8個消費REITs的底層資產(chǎn)出租率平均超過95%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）整體小幅下滑2%。“參考上半年運營情況（有2025年預(yù)測的消費REITs收入目標(biāo)完成率47.5%-58.1%，EBITDA目標(biāo)完成率45.6%-59.1%），以及行業(yè)周期（下半年往往迎來旺季），我們預(yù)計大多數(shù)已上市的消費REITs均能超額完成2025年收入目標(biāo)?！痹摍C(jī)構(gòu)稱。

　　華泰證券研究還表示，2025年上半年可供分配金額同比均值為+3.5%，整體依舊保持穩(wěn)步增長，較EBITDA（同比均值-2%）表現(xiàn)更佳，說明消費REITs具備較強(qiáng)的分紅誠意。

　　不少機(jī)構(gòu)均看好消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資機(jī)會。

　　中金公司研究最新發(fā)布的《中金REITs年度市場調(diào)查報告（2026）》顯示，展望2026年，近七成樣本機(jī)構(gòu)計劃2026年持續(xù)增加REITs配置，重點關(guān)注消費、數(shù)據(jù)中心及保租房板塊，同時認(rèn)為無風(fēng)險收益率和底層資產(chǎn)基本面或主導(dǎo)市場預(yù)期。

　　平安證券研究表示，國內(nèi)購物中心經(jīng)歷多輪發(fā)展，存量規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，競爭格局相對穩(wěn)定；存量時代下購物中心存量項目改造、輕資產(chǎn)輸出、深度運營趨勢增強(qiáng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為優(yōu)質(zhì)購物中心出租率高、銷售額穩(wěn)定，運營經(jīng)驗難以模仿復(fù)制，具備長期投資價值。

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