保利發(fā)展在北京海淀區(qū)的調(diào)規(guī)潮改善型新盤嘉華天珺調(diào)規(guī)（調(diào)整規(guī)劃）近期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

該項(xiàng)目拿地時(shí)間為去年7月份，保利此前項(xiàng)目東區(qū)已于今年1月初入市，海淀此次調(diào)規(guī)的新盤西區(qū)在今年4月份已取得預(yù)售證，但5個(gè)多月來未形成網(wǎng)簽，調(diào)整目前項(xiàng)目整體去化率約16%。引關(guān)保利發(fā)展方面表示，注北此次調(diào)規(guī)是京樓根據(jù)客戶反饋及西區(qū)地塊特質(zhì)進(jìn)行的調(diào)整，減少了大戶型占比。市掀

《中國經(jīng)營報(bào)》記者觀察到，調(diào)規(guī)潮今年隨著“好房子”政策落地，保利北京新入市項(xiàng)目對(duì)存量新盤形成較大競(jìng)爭(zhēng)壓力，海淀疊加市場(chǎng)整體去化承壓，新盤部分存量項(xiàng)目選擇調(diào)規(guī)后再入市，調(diào)整以期改變被動(dòng)局面。引關(guān)

保利海淀項(xiàng)目調(diào)規(guī)

此次調(diào)規(guī)的嘉華天珺位于海淀永豐板塊，距離地鐵永豐站超2公里。去年7月25日，保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體以89.01億元競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊，溢價(jià)率3.5%。住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為9萬元/平方米。

地塊分為東區(qū)和西區(qū)，總占地面積7.9萬平方米，東區(qū)容積率2.0，原本規(guī)劃16棟6—15層的住宅；西區(qū)在調(diào)規(guī)之前容積率1.7，10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品，整體控高36—45米。

在產(chǎn)品打造上，嘉華天珺主力戶型為99平方米的三居和134平方米的四居。此外，項(xiàng)目還包括127平方米的高層房源、172平方米的平層大四居，以及少量88平方米的邊戶，該項(xiàng)目通過加大贈(zèng)送面積，綜合得房率在80%—88%。目標(biāo)客群為在昌平和海淀通勤的初級(jí)改善客群。

今年1月1日，東區(qū)地塊率先取證，共852套住宅，備案均價(jià)8.2萬—9.7萬元/平方米，并于1月13日晚間搶先開盤。截至目前，東區(qū)網(wǎng)簽212套，成交均價(jià)8.52萬元/平方米。

此次調(diào)整的為西區(qū)0132地塊，按照最新方案，西區(qū)占地2.76萬平方米，總建面7.39萬平方米，其中地上建面4.69萬平方米，地下2.7萬平方米，容積率1.7。建筑層數(shù)為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

此次調(diào)整后，地上面積和容積率沒有變化，樓棟排布發(fā)生變動(dòng)，由原來的東偏南改為正南正北朝向，冬季可增加采光時(shí)間。同時(shí)，樓棟排列也由原來的平行排列變?yōu)辄c(diǎn)狀布局。

樓棟排布調(diào)整后，原來的10棟住宅樓變成15棟，房源由424套增至488套，戶均面積從111平方米縮至100平方米。據(jù)了解，該項(xiàng)目西區(qū)戶型原來為99平方米和134平方米，此次調(diào)規(guī)后戶型面積改小。

對(duì)于戶型改小的原因，從東區(qū)的銷售數(shù)據(jù)或可看出端倪，東區(qū)852套房源中，99平方米戶型供應(yīng)324套，目前網(wǎng)簽146套，網(wǎng)簽率45%；88平方米戶型供應(yīng)43套，網(wǎng)簽24套，網(wǎng)簽率57%。而120平方米以上戶型供應(yīng)342套，目前僅網(wǎng)簽25套，網(wǎng)簽率7.3%。

據(jù)悉，西區(qū)項(xiàng)目于今年4月5日取證，5個(gè)多月來一直未形成網(wǎng)簽，目前項(xiàng)目整體去化率僅16%。保利方面表示：“項(xiàng)目是結(jié)合客戶反饋以及西區(qū)地塊的特質(zhì)進(jìn)行的調(diào)整，此次調(diào)規(guī)后，中小戶型仍以99、88平方米為主，產(chǎn)品不變，個(gè)別戶型小了1—2平方米，134平方米變成了116平方米?！?/p>

據(jù)了解，項(xiàng)目調(diào)規(guī)需重新走報(bào)規(guī)、審批、拿規(guī)劃證、預(yù)售證等流程，保利方面預(yù)計(jì)西區(qū)項(xiàng)目將在明年二季度再次入市。

樓市“調(diào)規(guī)風(fēng)”

嘉華天珺并非北京首個(gè)調(diào)規(guī)項(xiàng)目，在此之前已有多個(gè)項(xiàng)目采取此操作。不僅有近一年內(nèi)已取證入市的項(xiàng)目，還有取得預(yù)售證后一直未開盤的項(xiàng)目。

據(jù)悉，北京市于今年2月份發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》；3月份國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布，政策引導(dǎo)之下，房企新拿地項(xiàng)目紛紛提出按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，得房率、層高相比之前產(chǎn)品大幅提升。此外，在社區(qū)品質(zhì)及配套上也明顯改善。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京市平原多點(diǎn)地區(qū)已有近20個(gè)項(xiàng)目、萬余套住宅適用“好房子”政策。然而，新拿地的項(xiàng)目入市給區(qū)域內(nèi)存量新盤帶來了較大的去化壓力。疊加銷售端尚未企穩(wěn)，市場(chǎng)整體承壓，部分存量項(xiàng)目選擇調(diào)規(guī)后重新開盤。

今年4月14日，位于大興區(qū)西紅門板塊的元啟項(xiàng)目調(diào)整了設(shè)計(jì)方案并公示，由原來的19棟改為21棟樓，整體排布方式不變，總戶數(shù)由1052增加至1065戶；總層數(shù)不變，但單層高度由原來的2.93米統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配“好房子”新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)；產(chǎn)品在原有飄窗基礎(chǔ)上，增加了南向奇偶陽臺(tái)、北向挑空平臺(tái)等空間，這些空間以贈(zèng)送面積形式提高了實(shí)際得房率。

據(jù)了解，該項(xiàng)目為中建壹品于去年2月底競(jìng)得，去年8月份入市，共計(jì)1052套住宅，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬元/平方米。但開盤7個(gè)月僅網(wǎng)簽66套，遂選擇調(diào)規(guī)。今年8月份，元啟重新開始網(wǎng)簽，目前總網(wǎng)簽量達(dá)到186套，成交均價(jià)5.3萬元/平方米。

今年4月27日，亦莊區(qū)北京潤府二期調(diào)規(guī)方案公示，根據(jù)方案，二期在原有規(guī)劃上增配了首層架空、鄰里共享空間和風(fēng)雨連廊等配套；部分住宅樓對(duì)平面布局進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，調(diào)整了建筑間距；同時(shí)，對(duì)產(chǎn)品戶型進(jìn)行了提升，部分樓棟增加了南向開敞陽臺(tái)和北向設(shè)備平臺(tái)，取消了一期177平方米的大平層戶型，升級(jí)之后，二期綜合得房率達(dá)到86%—91%，相比一期高出約5%。

該項(xiàng)目由華潤置地開發(fā)，拿地時(shí)間為去年2月1日，原本規(guī)劃19棟8—18層洋房+小高層，共1412戶（二期調(diào)規(guī)后，比原方案多了28戶），主力面積段為99—109平方米三居和129—177平方米四居。其中，一期8棟樓640套住宅已于2024年4月13日取證并入市。截至目前，一期網(wǎng)簽492套，成交均價(jià)5.8萬元/平方米。

今年6月份，二期項(xiàng)目公布案名“雲(yún)萃”并取得預(yù)售證，于當(dāng)月底開盤，據(jù)項(xiàng)目官宣首開勁銷6.1億元。兩個(gè)多月網(wǎng)簽80套，成交均價(jià)與一期一致。

目前調(diào)規(guī)項(xiàng)目最多的區(qū)域?yàn)橥ㄖ輩^(qū)。據(jù)悉，自去年四季度放開“雙限購”后，通州土拍市場(chǎng)今年熱度提升，新盤入市增多，在客群有限的情況下項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

今年6月3日，通州縵云ONE調(diào)規(guī)方案公示，根據(jù)方案，二期的3棟住宅增加開敞陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)，增加贈(zèng)送面積；一層調(diào)整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米；調(diào)整后的住宅建面減少481.76平方米，配套面積增加517.76平方米，總戶數(shù)由626變?yōu)?23戶。

縵云ONE是由合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)的高端住宅項(xiàng)目，地處運(yùn)河商務(wù)區(qū)與通州政務(wù)區(qū)雙區(qū)交匯的黃金節(jié)點(diǎn)。去年5月初，縵云ONE一期開盤，共8棟樓342套房源，分197、215、261和338平方米四種戶型，開盤30天攬金25億元，但去年四季度隨著朝陽部分豪宅產(chǎn)品入市，項(xiàng)目去化放緩。據(jù)悉，縵云ONE一期沒有陽臺(tái)，只有飄窗。但朝陽新入市的高端項(xiàng)目受“好房子”政策影響，基本都有南北封閉陽臺(tái)、首層架空層等，實(shí)際得房率在90%—99%。

8月6日，通州朝棠攬閱東區(qū)調(diào)規(guī)方案公示，樓棟數(shù)由6棟改為7棟，總戶數(shù)增至394戶，單層層高由3.07米增至3.12米。據(jù)悉，該項(xiàng)目是招商蛇口今年4月份所拿地塊，7月20日一期正式開盤，項(xiàng)目原本規(guī)劃包括13棟9—18層洋房以及小高層，總計(jì)907套房源。戶型涵蓋69、86和89平方米的三居以及101、124平方米的四居，定位為剛需加改善類產(chǎn)品，總體得房率在90%—96%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，一期開盤10天網(wǎng)簽175套，位列北京7月份成交套數(shù)榜首。目前，一期網(wǎng)簽289套，成交均價(jià)約5.8萬元/平方米。網(wǎng)簽主要集中在69、86、89平方米的小戶型上，頂配124平方米戶型則網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化最慢。

有市場(chǎng)人士告訴記者，今年通州區(qū)新盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，加之客戶買房預(yù)算縮減，因此小戶型流速更快，“幾個(gè)在售的新盤均是大戶型賣得更慢些?！?/p>

據(jù)悉，朝棠攬閱東區(qū)原本規(guī)劃有120平方米的大戶型，此次調(diào)規(guī)后全部都改成69和89平方米的小戶型，主攻剛需客群。朝棠攬閱二期于8月底開盤之后，目前實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽17套，均價(jià)5.97萬元/平方米。

8月12日，通州北投云帆汀瀾調(diào)規(guī)方案公示。據(jù)了解，云帆汀瀾開發(fā)商為北投置業(yè)，2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)競(jìng)得該地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬元/平方米。直至今年1月26日，云帆汀瀾才取得預(yù)售許可證，推出西區(qū)6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬—5.68萬元/平方米。不過，隨后項(xiàng)目一直未開盤，直至調(diào)規(guī)方案公示。

根據(jù)方案，項(xiàng)目取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向；總體布局改為行列式排布，多單元設(shè)計(jì)；建筑高度由此前的36米調(diào)高至45米，最高層數(shù)提升至15層；原規(guī)劃12棟5—11層住宅樓，總戶數(shù)971戶，包括75—140平方米的二至四居。調(diào)整后，規(guī)劃24棟4—15層洋房及小高層；戶型方面，將南向客廳0.5米的飄窗改為1.5—1.8米的內(nèi)嵌陽臺(tái)，部分邊戶增加側(cè)邊飄窗、轉(zhuǎn)角飄窗，北向設(shè)備平臺(tái)保留，整體戶型使用率有所增加。

據(jù)悉，北投置業(yè)在通州的北投晟景汀瀾同樣去化緩慢，從拿地到取證開盤經(jīng)歷了1年9個(gè)月。在未調(diào)規(guī)前，云帆汀瀾與晟景汀瀾的戶型重合度極高。

(責(zé)任編輯：時(shí)尚)