在房地產(chǎn)業(yè)仍處調(diào)整周期大背景下，大擴(kuò)張與房企密切相關(guān)的揮別上市物企正駛?cè)朕D(zhuǎn)型深水區(qū)。

日前，時(shí)代上市深水多家港股上市物企披露2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，物企行業(yè)分化趨勢(shì)更加明顯。邁入在綠城服務(wù)（02869.HK）、轉(zhuǎn)型濱江服務(wù)（03316.HK）、大擴(kuò)張永升服務(wù)（01995.HK）等多家物企營(yíng)業(yè)收入保持增長(zhǎng)的揮別同時(shí)，也有部分物企面臨服務(wù)價(jià)格下行、時(shí)代上市深水項(xiàng)目接連撤場(chǎng)等挑戰(zhàn)。物企

“對(duì)于不符合戰(zhàn)略方向或經(jīng)評(píng)估難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的邁入項(xiàng)目或城市，公司秉持審慎原則，轉(zhuǎn)型主動(dòng)作出了退出決策。大擴(kuò)張”永升服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。揮別不過(guò)，時(shí)代上市深水濱江服務(wù)管理層日前表示：“在物業(yè)撤場(chǎng)方面，相比去年，濱江服務(wù)今年上半年的撤場(chǎng)率下降明顯。”

“這是物業(yè)行業(yè)相關(guān)企業(yè)調(diào)換‘倉(cāng)位’，優(yōu)化在管項(xiàng)目質(zhì)量的表現(xiàn)?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向記者表示，“物業(yè)行業(yè)正進(jìn)入存量市場(chǎng)階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，這對(duì)物企也提出了更高的要求。”

營(yíng)收增速有所放緩

近期，上市物企集體“交卷”半年考。

濱江服務(wù)日前披露的2025年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，濱江服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.25億元，同比增長(zhǎng)22.7%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；歸母凈利潤(rùn)2.98億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

除濱江服務(wù)外，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.89億元，同比增長(zhǎng)6.1%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)到6.1億元，同比增長(zhǎng)22.6%。不過(guò)，綠城服務(wù)營(yíng)業(yè)收入增速和去年同期相比已呈放緩趨勢(shì)。

事實(shí)上，上市物企營(yíng)業(yè)收入增速放緩現(xiàn)象早已有之。

“物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速顯著持續(xù)放緩，已經(jīng)下降至5%以內(nèi)。”中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長(zhǎng)3.52%，增速較2023年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)；2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長(zhǎng)4.01%，增速較2023年下降了3.82個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于這一現(xiàn)象，宋紅衛(wèi)向記者表示，基于物業(yè)存量市場(chǎng)發(fā)展特征，以及與關(guān)聯(lián)房企關(guān)系弱化，物企業(yè)績(jī)和利潤(rùn)已進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段。“盡管物企也在積極拓展增值業(yè)務(wù)，但從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，所占比例仍然很低，短期難以扭轉(zhuǎn)這一格局，預(yù)計(jì)營(yíng)收和利潤(rùn)下行的趨勢(shì)仍將延續(xù)?！?/p>

此外，亦有上市物企面臨凈利潤(rùn)下滑的挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，永升服務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)2.7%，但歸母凈利潤(rùn)同比下降19.4%，綜合毛利率也較去年同期下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

“今年上半年，公司歸母凈利潤(rùn)與毛利率有所下滑，主要原因是為提升服務(wù)品質(zhì)的基礎(chǔ)投入增加，以及主動(dòng)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的階段性影響?！庇郎?wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，今年上半年，公司堅(jiān)持長(zhǎng)期健康經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整與業(yè)務(wù)聚焦，有序清退了部分非核心城市、低質(zhì)低效項(xiàng)目。

永升服務(wù)上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，在社區(qū)增值服務(wù)方面，公司放棄了部分低毛利率及可持續(xù)性較差的業(yè)務(wù)，以提升公司運(yùn)營(yíng)效率、持續(xù)夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)。今年上半年，綜合毛利率為18.6%，雖因主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)而有所下降，但仍處于行業(yè)健康水平。

應(yīng)對(duì)撤場(chǎng)與降費(fèi)挑戰(zhàn)

在營(yíng)收降速的同時(shí)，上市物企還需應(yīng)對(duì)撤場(chǎng)、物業(yè)費(fèi)下調(diào)等挑戰(zhàn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，綠城服務(wù)共退出合同面積1732.8萬(wàn)平方米，其中，退出在管項(xiàng)目面積1201.4萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目面積531.4萬(wàn)平方米。截至6月底，綠城服務(wù)在管物業(yè)規(guī)模達(dá)5.36億平方米。

與之類似，中海物業(yè)今年上半年共退出合同面積約2680萬(wàn)平方米，永升服務(wù)則退出了1683.7萬(wàn)平方米的簽約面積、1567.9萬(wàn)平方米的在管面積。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2024年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)項(xiàng)目留存率為96.81%，較2023年下降了1.36個(gè)百分點(diǎn)，相較以往年度降幅有所擴(kuò)大。克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2021—2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，每年約有2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)更換了物業(yè)公司。

對(duì)于上市物企從部分小區(qū)撤場(chǎng)的原因，宋紅衛(wèi)向記者分析稱，這與物企優(yōu)化在管項(xiàng)目質(zhì)量密不可分?！?017年之后，大量物業(yè)公司崛起并赴港上市，物業(yè)行業(yè)也展開了規(guī)模之爭(zhēng)，很多物企大舉并購(gòu)，但部分物業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)較差，長(zhǎng)時(shí)間處于虧損狀態(tài)，這些項(xiàng)目將被逐漸優(yōu)化?！?/p>

值得注意的是，除了撤場(chǎng)外，上市物企也需面對(duì)物業(yè)費(fèi)下調(diào)壓力。

據(jù)了解，在近期多家上市物企召開的中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，相關(guān)企業(yè)高管也對(duì)物業(yè)費(fèi)下調(diào)問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)。例如，綠城服務(wù)管理層認(rèn)為，當(dāng)前，部分城市出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)，本質(zhì)是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下的價(jià)格博弈，唯有差異化服務(wù)和價(jià)值創(chuàng)造，才能贏得客戶與市場(chǎng)。

無(wú)獨(dú)有偶，濱江服務(wù)管理層也表示：“服務(wù)價(jià)格下行不是全行業(yè)普遍情況，而更傾向于是一種區(qū)域化的表現(xiàn)。所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這其實(shí)不是一個(gè)特別大的難題?！?/p>

“物管行業(yè)普遍面臨服務(wù)價(jià)格下行、項(xiàng)目撤場(chǎng)等問(wèn)題，確實(shí)是行業(yè)在當(dāng)前發(fā)展階段所面臨挑戰(zhàn)的集中體現(xiàn)，也反映出物管行業(yè)從增量+存量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代、從規(guī)模粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的結(jié)構(gòu)性調(diào)整?！庇郎?wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

據(jù)永升服務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，企業(yè)應(yīng)對(duì)的策略之一是“堅(jiān)持城市深耕戰(zhàn)略，優(yōu)化區(qū)域布局、提升核心城市的服務(wù)密度和運(yùn)營(yíng)效能”。

“公司堅(jiān)持‘聚焦杭州、深耕長(zhǎng)三角、輻射全國(guó)’戰(zhàn)略，管理項(xiàng)目呈現(xiàn)出高密度、高集中度優(yōu)勢(shì)。杭州市及長(zhǎng)三角地區(qū)穩(wěn)健的數(shù)字經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和活躍的商業(yè)生態(tài)，正持續(xù)產(chǎn)生市場(chǎng)需求和發(fā)展韌性?！睘I江服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“濱江集團(tuán)致力于打造優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，以產(chǎn)品力鎖定高端物業(yè)服務(wù)賽道；濱江服務(wù)則專注提供高品質(zhì)服務(wù)，提升房產(chǎn)的終端價(jià)值，借助業(yè)主口碑強(qiáng)化其品牌美譽(yù)度與產(chǎn)品議價(jià)能力。”

AI技術(shù)助力降本增效

在營(yíng)收增速放緩、遭遇多重挑戰(zhàn)的大背景下，物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)新拓年飽和營(yíng)收15.2億元，全年目標(biāo)完成比例為38%。不過(guò)，綠城服務(wù)董事會(huì)主席楊掌法強(qiáng)調(diào)：“今年上半年，外拓盡管和年初目標(biāo)相比有差距，但整體符合我們高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)要求，沒有為了規(guī)模而擴(kuò)張。”

據(jù)了解，中海物業(yè)高管日前也表示，今年上半年，整個(gè)物管行業(yè)的增速都在放緩，市場(chǎng)拓展競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，住宅業(yè)態(tài)中存量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越少，傳統(tǒng)的住宅物管企業(yè)也紛紛進(jìn)入非住宅領(lǐng)域，各家企業(yè)都在不斷調(diào)整外拓策略。

記者注意到，在物管行業(yè)邁入存量時(shí)代、競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，上市物企“增收不增利”的現(xiàn)象也不少見。宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，近年來(lái)，物管行業(yè)相關(guān)企業(yè)面臨“增利不增收”問(wèn)題，利潤(rùn)率也在下降，主要受到多方面因素影響。

“一是受到行業(yè)大環(huán)境以及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款拖欠影響，物企計(jì)提減值，對(duì)盈利產(chǎn)生較大影響；二是從營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，傳統(tǒng)的物業(yè)管理收入占比仍然最高，增值服務(wù)占比較小，物業(yè)費(fèi)一旦確定后，后期難以穩(wěn)定上漲，但是物業(yè)管理成本在不斷上升，這也是利潤(rùn)率下降的主要原因之一?！彼渭t衛(wèi)告訴記者。

“頭部物企規(guī)模擴(kuò)張主要依靠收并購(gòu)，但項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，部分可能還面臨虧損，這也拉低了整體盈利水平?！彼渭t衛(wèi)進(jìn)一步分析稱。

“未來(lái)，物企要通過(guò)兩種方式提高盈利水平，一是提升管理效率，二是通過(guò)創(chuàng)新社區(qū)增值服務(wù)提高利潤(rùn)率?！彼渭t衛(wèi)表示，在管理效率提升方面，AI技術(shù)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，已成為行業(yè)降本增效的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

對(duì)于數(shù)字化與智慧化建設(shè)情況，濱江服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者提供的資料顯示，公司將智慧賦能作為管理升級(jí)的重要引擎，持續(xù)加大信息化系統(tǒng)建設(shè)力度，今年上半年集中上線了多個(gè)核心業(yè)務(wù)模塊的數(shù)字化工具，同時(shí)將探索AI智能化在園區(qū)場(chǎng)景中的落地應(yīng)用。

“通過(guò)科技與管理變革提升管理效能，通過(guò)‘品牌+科技’構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力。”永升服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，公司堅(jiān)持“平臺(tái)+生態(tài)”戰(zhàn)略，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、科技賦能和多元化服務(wù)來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，努力在成本壓力和業(yè)主訴求之間找到最佳平衡點(diǎn)。

對(duì)于物管行業(yè)發(fā)展前景，濱江服務(wù)方面表示：“在行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的背景下，市場(chǎng)化趨勢(shì)為物業(yè)行業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間?！庇郎?wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者強(qiáng)調(diào)：“整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)物管行業(yè)仍處于黃金發(fā)展期。未來(lái)，行業(yè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將不再是簡(jiǎn)單的規(guī)模之爭(zhēng)，而是效率、品質(zhì)、品牌和可持續(xù)盈利能力的綜合較量。”