來源：中國新聞周刊
近日，開綠燈國家外匯管理局發(fā)布的境外一則通知引發(fā)人們對于境外人士購房政策的關(guān)注。
《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的人士通知》（下稱《通知》）提出：“便利境外個人境內(nèi)購房結(jié)匯支付將在粵港澳大灣區(qū)試點實施的港澳居民購房結(jié)匯支付便利推廣至全國?！?/p>
這意味著，買房困擾境外購房者十余年的開綠燈“付款難題” 徹底破解：過去要先等備案證明才能結(jié)匯，開發(fā)商卻要先收首付才辦備案，境外現(xiàn)在簽完購房合同就能直接去銀行完成外匯結(jié)匯和首付支付，人士后續(xù)補交備案證明即可。買房
雖然沒有改變購房政策，開綠燈但是境外在國內(nèi)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)改變，而且地方已經(jīng)試水放松境外人士限購政策的人士情況下，未來針對境外人士的買房購房政策會不會更大力度松綁？
困擾十余年
如果一位境外人士看中境內(nèi)一套住宅，與開發(fā)商或房主簽訂購房合同后，開綠燈按照舊規(guī)，境外他需要先拿到房產(chǎn)備案證明，人士也就是網(wǎng)簽后，才能在銀行將手中的外幣兌換為人民幣，即結(jié)匯，支付首付。但是境內(nèi)開發(fā)商或房主通常要求先收到首付款再辦理網(wǎng)簽，境外人士購房常常會陷入“困境”。
新規(guī)做出了調(diào)整，讓境外個人境內(nèi)購房正變得更加便利?！锻ㄖ诽岬?，允許境外個人在滿足房地產(chǎn)主管部門及各地購房資格條件下，在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補交購房備案證明文件，便利境外個人境內(nèi)購房結(jié)匯支付。
按照新規(guī)，網(wǎng)簽之前，境外購房者憑借購房合同、身份證明等材料，就可以在銀行辦理購房首付款的結(jié)匯和支付手續(xù)，后續(xù)再向銀行補交購房備案證明文件即可。
國家外匯管理局副局長、新聞發(fā)言人李斌解釋，為滿足更多境外個人在境內(nèi)工作、生活等合理購房需求，推動區(qū)域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區(qū)試點實施的結(jié)匯支付便利化政策推廣至全國。
2024年初，人民銀行廣東分行、國家外匯管理局廣東分局發(fā)布《港澳居民購買粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市房產(chǎn)結(jié)算支付便利化業(yè)務(wù)指引》（下稱《指引》），率先采取“先付房款后補材料”的流程。不過李斌特別強調(diào)，享受政策便利的前提是境外個人符合房地產(chǎn)主管部門和各地購房資格條件。也就是說，《通知》并未改變現(xiàn)行境外個人境內(nèi)購房政策。
此前，境外個人境內(nèi)購房一直受到限制。2006年，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外發(fā)布，被稱為“限外令”，規(guī)定境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。2010年，“限外令”升級，境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。
“自用自住”、只能購買一套一直是“限外令”關(guān)鍵，不過這一限制逐漸在一些地區(qū)被打破。比如2024年7月，廣州放松對港澳臺及外籍人士購房限制規(guī)定，只要提交符合規(guī)定的材料，在當(dāng)時的限購區(qū)內(nèi)可以購買120平方米以下住宅一套，在非限購區(qū)或在限購區(qū)購買120平方米以上住宅時不限制套數(shù)。
除去購房資格，跨境購房結(jié)匯支付是否便利，也影響著境外購房者的意愿。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，去年發(fā)布的《指引》在便利港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地購房方面已經(jīng)走出了一大步。除去此次被推廣至全國的“先付房款后補材料”，《指引》還提出資金結(jié)算“一步到位”，即港澳居民可將境外購房款直接匯入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)地資金監(jiān)管賬戶，無需前往境內(nèi)銀行辦理購房款資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)，也無需在境內(nèi)銀行開立賬戶。此外，在港澳居民向內(nèi)地匯款每人每日限額8萬元的情況下，《指引》還規(guī)定購房款不納入這一限額管理。
放寬購房條件，疊加便利措施出臺被認為一定程度上激發(fā)了港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地城市置業(yè)的潛力。比如新鴻基地產(chǎn)在廣州番禺開發(fā)的峻鑾樓盤，2024年以來，近70%的成交來自香港買家。
在《通知》已經(jīng)讓境外人士境內(nèi)購房更便利的情況下，李宇嘉認為，下一步的政策要看各地對于境外人士購房數(shù)量的限制政策是否會松綁。
匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認為，對于中國房地產(chǎn)市場而言，新規(guī)會帶來“存量意向轉(zhuǎn)向成交”的邊際改善，尤其是一、二線城市與灣區(qū)外溢城市，短期可能把首付入賬周期從數(shù)周壓到數(shù)日，提升5～10個工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等并未改變，外資凈流入不會形成量級趨勢，更可能是“小水慢流”的結(jié)構(gòu)性增量。
新的信號？
近兩年，港澳居民在內(nèi)地尤其是大灣區(qū)買房養(yǎng)老，成為新的趨勢。
2024年6月底，深圳至中山的跨江通道正式開通，這意味著，香港人進入中山的通道多了一條路線。四通八達的地理位置，加上靠近香港的語言和飲食文化，中山吸引了薛家燕、佘詩曼、任達華等一批港星扎堆前往，買房置業(yè)?！赌戏饺請蟆穲蟮?，2024年7月到9月，根據(jù)中山市排名前80的樓盤銷售數(shù)據(jù)，香港客看房量占比約30%，購房成交率占比30%，超過了深圳客。
據(jù)中國人民銀行廣東省分行消息，截至2025年1月末，廣東金融機構(gòu)累計為港澳居民辦理2603筆在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市購房支付業(yè)務(wù)，資金折合人民幣29.93億元，有效滿足了港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地城市安居置業(yè)的需求，為跨境長者置業(yè)養(yǎng)老提供了金融支撐。
除了讓境外個人境內(nèi)購房變得更加便利，《通知》還提出縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)限制。這意味著放寬對于外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)的限制。
國家外匯管理局副局長、新聞發(fā)言人李斌表示，現(xiàn)行資本項目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負面清單中，包括不得用于購買非自用的住宅性質(zhì)房產(chǎn)。該項政策是在房地產(chǎn)市場過熱背景下，各部門先后出臺一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的調(diào)控政策。國家外匯管理局從防范“熱錢”投機炒作角度，配合出臺了“非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設(shè)、購買非自用房地產(chǎn)”的措施。
2010年“限外令”升級時，曾要求境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。李宇嘉表示，因為一直以來擔(dān)心外資炒作我國樓市，出現(xiàn)類似東南亞金融危機、日本地產(chǎn)泡沫等現(xiàn)象，對境外資金在境內(nèi)購房，一直堅持“自住自用”的原則，實施先辦理購房備案后辦理結(jié)匯的資金監(jiān)管都是出于這樣的擔(dān)憂。
李宇嘉認為，但是近年來，經(jīng)常項目、資本項目下的外匯流入開始放緩，需要改變外匯收入及結(jié)匯在境內(nèi)投資、消費的審查。同時，房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，國內(nèi)購房需求較為疲弱，居民加杠桿的動力不足，不動產(chǎn)的流動性在減弱，對境外熱錢的擔(dān)憂就大可不必了。
記者：陳惟杉（[email protected]）
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